公募REITs，穩步前進(jìn)！
1月29日，滬深交易所發(fā)布公募REITs相關配套業務規則，包括公募REITs業務辦法（以下稱《業務辦法》）、發(fā)售指引（以下稱《發(fā)售業務指引》）和審核關注事(shì)項指引（以下稱《審核關注事(shì)項》）。
事(shì)實上，公募REITs相關配套規則征求意見稿已于2020年9月4日至9月15日已經(jīng)向(xiàng)社會公開(kāi)征求意見，本次發(fā)布的三項規則主要明确了基礎設施公募REITs的業務流程、審查标準和發(fā)售流程。
其中，《業務辦法》主要對(duì)上市審核、發(fā)售、交易、收購及信息披露等業務全流程進(jìn)行規範，在征求意見稿的基礎上，進(jìn)一步簡化申請文件要求、優化交易機制、完善項目收購及權益變動的相關要求。
《審核關注事(shì)項》主要對(duì)審核關注事(shì)項及要點進(jìn)行說明，明确申請條件和标準，在征求意見稿的基礎上，進(jìn)一步完善基礎設施項目合規、現金流、運營年限等相關要求。
《發(fā)售業務指引》主要對(duì)發(fā)行詢價、定價、配售等事(shì)項進(jìn)行規範，在征求意見稿的基礎上，進(jìn)一步優化了擴募方式、網下投資者的合格條件等相關規定。
在全球市場，REITs已成(chéng)爲僅次于股票和債券的第三大類基礎性金融産品。目前全球已有四十餘個國(guó)家和地區創立了REITs市場。REITs不僅打通了實體資産與金融市場間的投融資路徑，其亦股亦債的特性也使其成(chéng)爲投資組合中重要的配置品種(zhǒng)。
證券時報記者了解到，公募REITs已經(jīng)有大量儲備項目蓄勢待發(fā)。深交所自2014年以來相繼推出境内首單私募REITs、首單以公募基金爲載體的REITs、首單物流倉儲私募REITs、首單橋梁基礎設施私募REITs等标杆産品。目前，深交所市場已累計發(fā)行私募REITs産品50單、發(fā)行金額1055億元，初步形成(chéng)規模。
另外，上交所目前有27單優質項目由地方發(fā)改委推薦至國(guó)家發(fā)改委，其中17單入圍國(guó)家發(fā)改委的首輪反饋。同時，上交所還(hái)有30多單儲備項目正在準備過(guò)程中，儲備項目涵蓋了主要基礎設施類型，基本覆蓋了全部重點區域和省份。
分析人士認爲，構建中國(guó)公募REITs是深化金融供給側改革、促進(jìn)經(jīng)濟雙循環發(fā)展的重要舉措。繼科創闆、創業闆試點注冊制後(hòu)，公募REITs成(chéng)爲金融供給側改革的一次有益探索。
目前，國(guó)内已經(jīng)發(fā)布了不少類RITEs産品。截至2020年7月底，已有33單類REITs産品在上交所發(fā)行，規模達562億元，覆蓋倉儲物流、産業園區、租賃住房、商辦物業、高速公路等多種(zhǒng)不動産類型。
我國(guó)首推基礎設施REITs試點，其實原因很簡單——我國(guó)擁有巨大的基礎設施存量，而且很多項目收益率和現金流都(dōu)不錯，可以爲REITs提供理想的資産來源。比如，我國(guó)基礎設施存量超過(guò)100萬億元，REITs的發(fā)展空間充足。據統計，僅2003~2017年，中國(guó)累計的基礎設施投資規模就高達108萬億元。考慮一定的折舊率後(hòu)，即使按1%的證券化比例計算，轉化爲REITs的規模也有望達到萬億級。
對(duì)于未來怎樣(yàng)把REITs市場做好(hǎo)做活，中金公司分析師張宇從短期、中期、長(cháng)期三個維度提出系統建議。短期要點在于确立合理定價模型以及交易市場構建；中期維度則關注産品架構的優化可能(néng)，以及市場透明度情況。合理的稅收安排仍將(jiāng)是REITs立足之本，他建議，在十四五期間正式确立REITs稅收安排；長(cháng)期著(zhe)眼于管理人能(néng)力建設與資産縱深拓展，建議關注商業地産領域的潛在擴容，尤其是和内需成(chéng)長(cháng)相關度高的資産類别，以及基礎設施“資産創造”過(guò)程中是否涉及和公共利益的矛盾。
來源：證券時報
